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... 【編者按】隨著我國養老服務市場的開放，國外一些擁有豐富經驗的大型養老集團看重我國潛力巨大的養老市場也開始以獨資或合資及戰略合作的方式參與進來。 本文發於中國養老周刊，作者萬仁濤；經億歐大健康編輯，供行業人士參考。 春秋戰國時代是中國歷史上的大動盪、大發展、大變革的時代。大動盪：戰爭頻繁，諸侯爭霸；大發展：經濟、思想文化、科學技術百花齊放百家爭鳴；大變革：奴隸社會向封建社會過渡。 現如今的中國高端養老服務業，正在經歷「大動盪、大發展、大變革」——在日益嚴峻的老齡化背景下以及政府鼓勵和引導下，投資養老產業的資本蜂擁而至，其中，高端養老服務業更是投資的熱點，房地產商、保險公司、外資等各路資本紛紛涉足高端養老服務業，看好養老市場巨大發展潛力，提前籌備布局、搶占市場。 諸侯爭霸 目前，大品牌房地產企業正以不同的經營策略進入高端養老產業。如萬科在北京、上海、成都、杭州、青島等地推出幸福家、隨園嘉樹、橡樹匯等品牌，從護理型老年公寓、持續性照料退休社區、照料中心三種模式進行城市的布局來占領市場。綠城集團的烏鎮雅園首推學院式養老，在烏鎮打造以休閒度假、健康養生主題的養老社區。綠地集團的康陽穀酒店在上海、武漢、三亞、成都、濟南、鄭州等形成連鎖，主打為老年人旅居、康養的養老酒店。 房地產開發商具有成本控制、土地資源、養老優惠政策、充足資金及融資渠道等優勢，從而使其除了在工程技術及管理上參與其中，更憑藉其優勢擔當投資者及運營商的角色。 除房地產企業外，保險企業也相繼進入養老產業。保險機構大多因保險銷售需求而主動參與，也有視作長線投資性物業尋求平穩的回報。根據我們與各保險機構的合作及市場信息，部分保險機構也構建自己的團隊直接參與項目運營，藉此節省成本及提高項目回報。其他機構性投資者如國企、民企、信託及私募基金也因政策帶動、平穩回報及良好前景，以不同形式積極參與。 目前泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等至少有10家保險公司投資了20多個保險養老社區。如泰康人壽就在北京、上海、蘇州、杭州、武漢、成都、廣州、三亞等地建立了「泰康之家」養老社區，中國人壽在北京、天津、蘇州、深圳、三亞建立了「國壽嘉園」老年社區，中國平安在浙江桐鄉建立了養生養老綜合服務社區，新華保險在北京、海南等地建立新華家園養老社區；中國太平在上海建立了梧桐人家養老社區，中國人保在大連建立的人保頤園養老社區。 而隨著我國養老服務市場的開放，國外一些擁有豐富經驗的大型養老集團看重我國潛力巨大的養老市場也開始以獨資或合資及戰略合作的方式參與進來。主要參與企業的國家有法國、美國、日本等：法國企業的主要代表有Orpea集團（歐葆庭）、DomusVi集團、Colisee集團（高利澤），其中歐葆庭集團是以獨資的形式在南京建立了護理型養老公寓，而後兩者以合資進行中國市場的拓展；美國企業中的代表有Columbia太平洋集團、峰堡集團、Merrill Gardens（魅力花園）；日本企業則有長樂國際投資株式會社、RIEI（禮愛）株式會社、木下集團（KINOSHITA），日企均是採用合資或戰略合作的形式。 國內外專業養老服務機構很多擔當項目運營商角色。在歐美和日本養老地產發展成熟的地區，養老服務機構也有參與項目前期的軟硬體設計，有些機構更直接把資金投資於合適的養老地產項目。近年來在中國亦有同時以投資者及運營商的身份參與項目的養老服務機構。 戰術各異 高端養老服務的提供載體可以劃分不同模式，且各種模式間邊界較為模糊，存在一定的交叉，但總體概括起來主要有三類:老年公寓、養老社區、照料中心，在高端養老服務領域而言，照料中心相比於前兩者的數量少很多。 老年公寓，指為老年人居住而開發建設的公寓式產品，供老年人集中居住，以服務協助及護理老人為主，規模在一到兩萬平方米左右。 老年公寓的優勢在於：具有居家養老所不具備的各類養老保障服務設施，同時又比一般養老機構更有家居氛圍。不同品牌的高端老年公寓的服務對象也會有所側重，如萬科旗下的養老公寓最初選擇的目標客戶都是以需要輕度護理的半自理人群。而外資參與運營的老年公寓大多數都主打失能、失智等需要全護理的人群。 如星健集團與澳洲領先的高端養老運營商藍寶石控股集團（Sapphire Holdings Group）合資打造的照護品牌--星健Sapphire，就為老年人提供日間照料、短期、長期照護、失智照護、臨終關懷、過渡期護理等服務；又如法國知名養老護理品牌歐葆庭集團在南京獨資建立的仙林國際頤養中心主打為高齡、失能或半失能以及患有阿爾茨海默癥的老人提供專業的照護服務，幫助其恢復或維持身心健康水平。 老年社區是將老年人作為目標服務對象，成片的老年住宅樓棟的集合體，並會為老人提供針對性地助老、護理服務。 養老社區的優點之一就在於其擁有完善的配套設施如醫療服務中心、老年大學、購物中心、老年活動中心等，總規模可以達到幾萬到幾十萬平方米不等。 目前國內的老年社區主要是針對能夠自理的活躍型老年社區以及根據居民身體需求變化，可以提供從獨立生活到協助生活和護理（專業護理區、老年癡呆照顧）階段的服務的持續性照料退休社區(CCRC)。活躍型老年社區除適老設施及良好環境外，還提供助老服務及老年社交功能，且大多以休閒度假為主題。 CCRC社區來源於美國，社區內劃分為不同服務功能的區域，能夠為老年人提供在各個階段的持續性養老服務。例如，人壽保險設立的「泰康之家」養老社區，就為居民提供獨立生活、協助生活、記憶照護、專業護理四個不同的生活服務區域，實現一站式退休生活方式，提供不同程度的生活照顧及護理服務，其根據老人入住前的專業評估，向老人提供適當的入住選擇建議；入住後，當老人的健康狀況發生變化，可升級至相應的生活服務區。 照料中心，一般面積只有幾百到幾千平方米，大部分照料中心是嵌入在高檔社區或在其周邊，因而其提供服務更便捷。 如萬科橡樹匯日間照料中心在成都就嵌入在其旗下萬科城市花園社區中：老人白天在機構享受專屬日間照料服務，晚上可回到自己家裡與家人團聚，既可減輕長者家屬的照料負擔，也可讓長者不走出社區就可享受養老服務，中心主要分為三大服務板塊：第一是生活起居的照料；第二是日常的護理；第三是長者社交活動。 廝殺激烈 目前而言，據不完全統計，全國共有40個高端養老社區，包括已經營業或即將營業的社區（2018年開業），有53個高端養老公寓項目，包括同一品牌的不同連鎖機構。 其中它們絕大多都建在一線、二線城市，有少數幾個是建立在風景旅遊勝地；而北京、上海兩個大的城市高端養老資源是最為豐富的，有30%的高端養老社區，38%左右的高端養老公寓集中在北京、上海。 高端養老服務機構是針對高收入老年人，其主要分布在城市當中，同時城市老年人的養老觀念相對而言更加開放，因而會形成相應的市場。 通過分析，我們可以看到目前我國養老地產主要分布在四個區域：京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、川渝經濟圈，形成 4個重要的養老地產集群，其他風景優美的宜老城市也有少量分布。 就服務而言，京津冀、長三角區域項目更為豐富，服務也更為多元化。就優質養老項目分布統計而言，京津冀以自持經營項目為主，珠三角項目以銷售型項目為主，成渝為旅遊養老項目為主。 這些優質養老項目中，約 50.5% 為體量小於 10 萬平方米的項目，可見市場中仍是以中型養老地產項目為主，但也不乏建築面積超過 150 平方米的大盤項目：如京津冀最大項目燕達國際健康城為 180 萬平方米;長三角的綠地孝賢島 300 萬平方米;孝賢坊 200 萬平方米;廣西北海的世紀愛項目為 261 萬平方米。 雖然養老地產市場多數為小體量項目，但是在市場總供應體量中，50.24%的來自於大體量項目(建築面積大於 150萬平方米的項目)的供應。小體量項目(建築面積小於 10萬平方米的項目)雖然數量上占多數，但是整體只供應了市場總體量的 5.14%。 收費機制 老年人要享受高端養老機構提供的服務可以通過購買使用權或租賃的方式，一般使用權在20年，而租賃根據不同機構有長期租賃如5、10年或短期租賃。如果選擇購買使用權的方式，通常老年人除了需要支付一次性費用外，入住的每月根據護理的級別還要支付相應的服務費及其它費用；如果選擇租賃的方式，老年人一般每月需要向機構支付租金、服務費、及其它費用。 目前國內高端養老機構主要有以下三種收費方式： 會員制。老年人一次性繳納一定的金額（通常是幾十萬到上百萬不等）獲得會員資格才能入住。每月按照相應的服務繳納服務費及其它費用（包含餐飲、基礎醫療、公共設施等服務），一般該項基礎的月服務總費用會高於市場的月服務費的平均價格。在老人退會時，會員費可退還。 複合型。機構可以讓老年人選擇加入會員或不加入會員。不加入會員時，需同時繳納較少金額的入住保證金（幾萬到幾十萬）和服務管理費，相比於會員而言，其月服務管理費無法獲得優惠，而成為會員，月服務管理費會有相應的優惠。老人在退住時，入住保證金和會員費退還。 普通式。老年人繳納入住保證金（通常是幾萬元），再按月繳納相關費用，此時的月收費相對前兩者種收費方式更高，一般超過市場養老服務費用的均價2倍。 盈利手段 過去數年，中國的養老地產在質量和產品多樣性方面不斷進步。由最初以養老住宅概念作為商品房銷售的亮點，後因土地政策改進而配合法規要求的銷售+持有操作模式，到因保險業的參與而衍生出的養老保險+房地產的產品。 有些目光較長遠的投資者以整體持有運營的養老公寓作為長線投資性物業，收取長遠平穩的回報。目前中國的養老地產分4種主要盈利模式，包括整體出售、整體持有運營、銷售+持有及衍生產品。各操作模式的背景、優缺點各具特性但也有共通之處（見下表）。 出售型是開發商通過銷售一次性獲取開發利潤，如綠城烏鎮雅園就是採用產權銷售的盈利模式，通過將物業按70年產權出售獲取房產銷售收入，並通過提供基礎物業服務、健康管理服務及各類配套設施運營服務收費（如老年大學）獲取長期服務費。 只租不售型模式，是指機構通過收取租金或床位費以及每月綜合管理服務費的運作形式獲得長期收益，有的機構還會通過高押金、會員制、設施使用費等形式一次性收取較高費以緩解資金壓力，如親和源養老機構採用會員制，通過銷售具有入住資格的會員卡，同時根據不同產品服務收取年費的形式獲利；上海的外資護理型老年公寓凱健國際的盈利模式較為簡單且運用廣泛的，即通過床位費以及每月運營服務收費獲利。 租售混合型模式是指在養老社區內按照一定比例出售部分老年公寓同時出租餘下的公寓的形式，如萬科隨園嘉樹老年公寓以出售30年使用權或者按照15年租約一次性收取長期租賃費，後期通過服務運營獲取穩定現金流的盈利形式。 經營困局 儘管現階段我國養老服務產業處於快速發展階段，但目前我國高端養老服務業還沒有成熟的盈利模式，高端養老服務業存在著普遍盈利困難的現象： 一方面全國範圍內部分高端養老服務機構入住率不高，且難以提升，機構床位空置現象普遍。無論是高端養老服務市場競爭較為激勵的北京地區還是其它高端養老機構較為「稀有」的二線城市，都存在部分機構入住率低的情形。 據北京市民政局統計，北京市高端養老機構空置率已達50%以上，越高端的養老機構空置率越高，且面臨著床多人少「住不滿」的經營窘境，普遍處於虧損狀態。 根據2016年北京養老機構發展調研白皮書，2016年北京新開業的高端養老機構項目有6家，床位數1411張，只有一家高端養老機構老人入住人數超過一百。與此同時，一些二線城市的高端養老機構也相繼被新聞報導空置問題。 如「東莞『醫養結合』類型的高端養老機構入住率僅在1成左右」、「武漢的一些高端養老社區入住率不足5%」。另一方面，擁有較高入住率的機構依然虧損，成本回收周期長。 以親和源集團有限公司為例，它成立於2005年，其投資建設的中國首家會員制養老社區於2008年正式開業，共有房間838戶。截至2015年12月底，親和源上海老年公寓入住率約達95%，但其在2014年、2015年時仍處於虧損狀態，2014年時虧損5263.95萬元。2016年實際虧損2800萬元，2017年上半年虧損已經超過800萬元。 萬科總裁郁亮在2017年3月份萬科香港業績會上就曾公開表示「目前萬科在全國有140多個項目有養老，但是都沒賺錢。到今天為止，在中國大陸還沒發現做養老賺錢的公司。」 從各地有關報導及業界人士的回應都可以反映出我國現有高端養老服務機構的盈利窘境，高端養老機構的價格能將大部分老年人拒之門外，然而高端養老機構卻普遍存在盈利問題，這之間的矛盾反映了當前我國高端養老服務業發展存在的一些制約因素，主要有投資運營成本居高不下、缺乏配套政策體系的支撐、傳統觀念束縛與認識誤區、經營理念及運營管理偏差。
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